SUBASTA SUSPENDIDA
por consignación de la deuda en la cuenta del Juzgado.
Don Ceferino Rosell Salinas, a instancia del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Murcia, efectúa la tasación del inmueble al efecto de fijar el precio actual de mercado del bien inmueble sito en calle 28 de septiembre, nº 5 de Santomera (Murcia). Se trata de una Tasación de un Perito Judicial Inmobiliario perteneciente a una Asociación Profesional de Peritos Tasadores Inmobiliarios con el número de asociado P-201-10-2067.
Descripción del inmueble:
El inmueble objeto de la tasación tiene una superficie aproximada de 227 metros cuadrados construidos y una antigüedad estimada de algo más de 30 años. Le resulta imposible la descripción del interior del inmueble dado que el perito se ha personado en dos ocasiones en la vivienda en horarios diferentes sin que haya encontrado a nadie en la misma que le permita el acceso. En conjunto, hay que considerar un estado de conservación del inmueble correcto. El nivel de acabado y calidad es de tipo medio-bajo. Llama la atención el hecho de que dos de las tres ventanas de la planta superior se encuentran provistas de persianas de material plástico (PVC) que impiden ver el material de la carpintería exterior, mientras que la tercera carece de dicho cerramiento y vislumbra un acabado en madera de cierta antigüedad al que, al parecer, no se ha realizado arreglo alguno.
Dado que dispone de muestras de mercado análogas en tipología, uso, localización, cualidades y superficie al inmueble a valorar es posible aplicar el método de comparación de muestras para encontrar el valor de mercado de éste. Entendido este valor como el importe neto, razonablemente podría esperar recibir un vendedor para su venta mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe un comprador potencialmente informado de las características del inmueble, y que, comprador y vendedor actúen libremente y sin interés particular para la operación, de acuerdo con la Orden ECO/805/2003 de 27 de Mayo de 2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras.
Objeto de la tasación:
El objeto de la tasación encomendada se ciñe a los derechos que D. José María S. C. tiene sobre la vivienda, y que se concreta, según la nota simple adjunta (anexo) en la titularidad con carácter privativo de la nuda propiedad de una octava parte indivisa de la finca, así como, y con el mismo carácter privativo, del pleno dominio de una octava parte de la vivienda.
En cuanto a la octava parte del pleno dominio, y una vez valorada la totalidad del pleno dominio, el cálculo se concretará en una octava parte de la totalidad del precio de tasación. En cuanto a la octava parte de la nuda propiedad, se deberá concretar en la octava parte del pleno dominio descontada la valoración de la octava parte del usufructo, para cuyo cálculo será necesaria la edad de la usufructuaria, Dña. Josefa María M. L.. Preguntada a una vecina, me manifiesta que Dña. Josefa cuenta en la actualidad con 56 años de edad. Esa edad será la aplicable al usufructo conforme al art. 26 de la Ley de Sucesiones y Donaciones.
Por el Sr. Perito se manifiesta que el dictamen se emite con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, con conocimiento de las sanciones penales en que podría incurrir si incumpliese el deber como perito de acuerdo con lo que dispone el artículo 335.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de 2000 de Enjuiciamiento Civil.
Valoración:
Se ha obviado para realizar la comparación el número de habitaciones con que cuenta la vivienda, los baños y el estado general de conservación interior de la vivienda, dado que no ha sido posible el acceso al interior del inmueble. No obstante, y dadas las características del mismo, las premisas más importantes sobre las que pivotan el precio final de la vivienda son la antigüedad, la ubicación y sobre todo la superficie.
En consecuencia, y tomando en cuenta estas el valor del mercado del inmueble en condiciones de que el inmueble se incorporase al mercado libremente, sería la siguiente:
Valor mercado = Total superficie x Valor unitario resultante de homogenización, es decir:
Valor mercado = 1.188,96 m2 x 220,60 €/m2 = 262.121,33 €
El valor de mercado del pleno dominio estimado del inmueble situado en la calle 28 de septiembre, nº5 es de 262.121,33 euros, según mi leal saber y entender, y con base en las muestras de referencia.
Dado que el encargo que se encomienda se refiere tan solo a la valoración en participación en dicha propiedad de D. José María S. C., que se materializa en 1/8 de la nuda propiedad del inmueble y 1/8 parte indivisa del pleno dominio de la finca registral 9352, objeto de esta peritación.
1. Valoración de 1/8 parte del pleno dominio:
Partiendo del precio total del inmueble, que asciende a 262.121,33 euros, el cálculo de la octava parte del pleno dominio se obtiene dividiendo el precio total por ocho partes, lo que arroja un total de 32.765,16 euros.
2. Valoración de 1/8 parte de la nuda propiedad:
Para dicho cálculo, la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones nos proporciona la regla en su artículo 26, de cuya aplicación tenemos eñ siguiente resultado:
Valor de 1/8 parte del pleno dominio = 32.765,16 euros.
El valor de 1/8 parte de la nuda propiedad resultaría de descontar al valor del pleno domino la valoración del usufructo.
Edad de la usufructuaria = 56 años (datos obtenidos de testigos, vecinos de la misma).
Valor del usufructo: 56 – 19 = 37. 70 – 37 = 33%
Así, el valor del usufructo, para una edad de 56 años con que cuenta la usufructuaria se traduciría en el 33% del valor de la vivienda. Para el 1/8 parte se concretaría en la cantidad de 10.812,50 euros. El valor de la nuda propiedad, así las cosas, sería 21.952,66 euros (32.765,16 – 10.812,50 = 21.952,50).
CONCLUSION:
Valor de 1/8 del pleno dominio……………. 32.765,16 euros.
Valor de 1/8 de la nuda propiedad……… 21.952,66 euros.
VALORACION DE LA TASACION ENCOMENDADA: 54.717,82 euros
Tenemos a su disposición el informe completo con fotografías. Puede solicitarlo por correo electrónico a la dirección
subastas.murcia@justicia.es.
